刘雁鹏中国社科院法学所助理研究员
以房养老是近几年来较为流行的新型养老模式，其运作模式是将房屋通过金融或者非金融机制提前变现，实现价值上的流动，通过房屋资源产生的价值保证老年人生活必须的资金。目前，在北京、上海、广州、武汉等城市进行试点。以房养老本来是孤寡老人的福音，但谁又曾想到，以房养老成为骗子行骗的新手段。
近日，“人民日报”刊发《谁偷了老人的房子？》一文，对“以房养老”的骗局十分关注。而在北京，自2015年开始，已经有数位老人陷入了“以房养老”骗局，自己仅有的房产被骗子以合法的手段骗走。
“以房养老”行骗手段大致分为以下几个步骤：一、号称有高收益项目，诱骗投资，例如北京广某号称每个月收益10%到15%以上，到期全额返还本金；二，将老人房子抵押给“金主”并签署抵押合同；三，老人将抵押获得的本金交付“诈骗者”，“诈骗者”给一至两个月的利息；四，“诈骗者”不交付本金，“金主”将房子以远低于市场价的价格过户；五，老人失去自己的房子。
上述步骤中有两个关键节点可能存在监管漏洞：
第一，公证环节。公证是骗子能够依法处置老人房产的关键。通过公证，老人一方面将房屋的处置权完全交付给了中间人，中间人可以将房屋贩卖、抵押、解抵押等。另一方面老人将房屋抵押给“金主”，金主可以通过公证机关的文书直接请求法院强制执行。
在这一系列诈骗活动中，公证机关及公证人员的工作至少存在以下几方面瑕疵：其一，没有确认是否是真实意思表示。《公证法》第23条规定，“公证人员不得为不真实、不合法的事项出具公证书”，公证人员在公证过程中为了确保事项的真实性、合法性具有一定的审查义务，审查双方的关系，中间人及代理人的关系、背景等方面的内容，而在这一系列诈骗中，公证机关及工作人员显然未能尽到应有的审查义务。其二，没有履行告知义务。《公证法》第27条第2款规定：“公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。”而被骗老人无一例外并不知道公证材料的内容，不了解公证材料可能带来的法律后果。可见公证机关及工作人员并没有告知老人所签署文件经过公证之后会产生什么样的法律后果，也没有告知老人应当注意的事项和可能出现的法律风险。
第二，过户环节。过户是诈骗集团将财产变现的关键环节。在过户之前，诈骗者为了防止老人发现端倪，还会给老人打钱，一旦房子过户贩卖，诈骗者便会消失的无影无踪。
问题是拥有了公证材料之后，房屋就可以不通知本人过户吗？答案是可以的！房屋登记中心看的是经过法律程序确定的各类事实，那么房屋过户就没有问题了吗？不对！根据现有的规定，房屋买卖虽然遵守意思自治，由双方自愿买卖，但房屋过户需要遵守房屋政府指导价，无论北京房价如何下跌，一处价值690万的房产也不会以1000元的价格过户。
目前，司法部已经开展调查，公安机关已经对诈骗者采取强制措施，检察院已经批准逮捕，可以预见在公检法司强势介入下，失去房屋的老年人将会受到补偿。但问题并没有因此终结，逮捕了广某还有李某，判决了张某还有刘某，缺少健全的制度，永远会有类似的悲剧一次又一次的发生。
目前政府监管过程应当建立起以下制度，防止类似事件再次出现：第一，行业准入制度。对于金融、投资等行业应当建立行业准入制度，凡是从事经济类犯罪则不得在相近行业工作，且每一个民间投资机构必须向社会公开无犯罪证明记录，防止不正规、不合法的机构浑水摸鱼、混淆视听、欺骗公众。第二，信息共享制度。这就要求政府部门之间、机关之间的信息能够互联互通，公证机关可以知道当事人的犯罪记录，房屋登记中心可以知道产权人的真实情况，这样就会大大降低因信息不全造成的工作失误。
